Acheter en Espagne avec une SCI : Opportunité ou Risque Fiscal en 2026 ?
Ingénierie Patrimoniale | Mise à jour : 20/02/2026
La SCI (Société Civile Immobilière) est le véhicule favori des Français pour structurer leur patrimoine. Mais transporter ce modèle de l'autre côté des Pyrénées ne s'improvise pas. Entre l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) et la Convention Fiscale de 1995, acheter en Espagne via une SCI peut être un atout maître ou un gouffre fiscal.
SCI en Espagne : Ce qu'il faut retenir
| Point de contrôle | Réalité en 2026 |
|---|---|
| Personnalité Juridique | Reconnue, mais nécessite un NIF (Modèle 036). |
| Plus-value de revente | Taxée à 19 % en Espagne (IRNR). |
| Succession | Optimisée si les parts sont transmises en France. |
| Obligation fiscale | Déclaration annuelle obligatoire (Modèle 210 ou 200). |
1. Comment fonctionne une SCI française en Espagne ?
Pour le droit espagnol, une SCI française est une entité juridique étrangère. Elle n'est pas "transparente" par défaut comme en France. Pour qu'elle puisse acheter, elle doit passer par un processus de reconnaissance chirurgical :
- Apostille de la Haye : Les statuts et le Kbis doivent être traduits et apostillés.
- NIF de personne morale : La société reçoit un numéro fiscal espagnol commençant par la lettre N.
- Représentation fiscale : L'Hacienda exige qu'un résident espagnol (généralement votre avocat) soit l'interlocuteur officiel de la SCI.
2. Fiscalité : Le piège de la double imposition
C'est ici que l'expertise de l'avocat est vitale. Selon que votre SCI est à l'IR ou à l'IS en France, le traitement en Espagne diffère :
La règle d'or : Selon la Convention Fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995, les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien. La SCI devra donc payer l'IRNR (19%) en Espagne sur les loyers perçus ou sur la valeur locative si le bien est à disposition gratuite.
L'optimisation : Un avocat expert saura ventiler les charges (frais de gestion, intérêts d'emprunt) pour réduire la base imposable espagnole, évitant ainsi de payer un impôt sur un revenu brut.
⚠️ IFI et Impôt sur les Grandes Fortunes (Solidaridad)
Depuis la réforme fiscale de 2023, détenir un bien via une SCI ne permet plus d'échapper à l'impôt sur la fortune en Espagne. Si la valeur nette de vos parts (au prorata de l'actif espagnol) dépasse les seuils légaux (généralement 700 000 € ou 3 000 000 € selon la région), vous êtes imposable.
Le risque : Si vous ne déclarez pas la SCI, l'administration peut considérer cela comme une dissimulation patrimoniale avec des amendes pouvant atteindre 50% de l'impôt éludé.
3. Pourquoi l'avocat est fortement important pour un achat en SCI ?
Le notaire espagnol n'est pas un conseiller fiscal. Il vérifiera que le prix est payé, mais il ne vous alertera pas sur :
- La rédaction des clauses de substitution : Pour passer d'un nom propre à une SCI en cours d'achat.
- Le registre des bénéficiaires effectifs : Obligation européenne stricte en Espagne pour éviter le blanchiment.
- La comptabilité espagnole : Une SCI possédant un bien en Espagne doit parfois tenir une comptabilité simplifiée locale pour justifier ses coûts.
Le Statut de la SCI Française face au Droit Espagnol
Bien que la SCI soit une entité de droit français, elle est reconnue en Espagne comme une personne morale étrangère (Entidad extranjera). Toutefois, cette reconnaissance n'est pas automatique : elle impose une mise en conformité administrative rigoureuse pour lever toute suspicion de blanchiment de capitaux (Loi 10/2010).
| Formalité Obligatoire | Document / Procédure | Rôle de l'Avocat |
|---|---|---|
| Identification Fiscale | Obtention du NIF "N" (Modèle 036) | Enregistrement de la société auprès de l'Agencia Tributaria. |
| Preuve d'Existence | Kbis et Statuts + Apostille de la Haye | Certification internationale de la capacité juridique du gérant. |
| Transparence | Registre des Bénéficiaires Effectifs | Déclaration des porteurs de parts détenant plus de 25%. |
| Représentation | Pouvoir Notarié (Poder) | Désignation d'un représentant résident pour les notifications fiscales. |
La "Transparence Fiscale" : Le Grand Malentendu
En France, la SCI est souvent "transparente" (les associés paient l'impôt directement). En Espagne, cette notion n'existe pas de la même manière. Pour l'Hacienda, si la SCI met le bien gratuitement à disposition de ses associés, elle peut être taxée sur un "revenu fictif" (avantage en nature) au titre de l'IRNR.
⚠️ Point de vigilance chirurgical : Lors de la signature de l'Escritura, le notaire espagnol exigera que le gérant prouve qu'il a les pouvoirs de signer spécifiquement pour un achat à l'étranger. Si vos statuts de SCI sont trop limités ou si votre Kbis date de plus de 3 mois, la vente sera bloquée. Notre cabinet audite vos statuts français avant l'achat pour garantir leur validité en Espagne.
Note : La SCI devra également ouvrir un compte bancaire dédié en Espagne →
Étapes pour acheter en Espagne avec une SCI
- Obtention du NIF de la SCIDemande du numéro d'identification fiscale pour la société auprès de l'administration espagnole avec Kbis apostillé.
- Désignation du représentantLa SCI doit nommer une personne physique (souvent l'avocat) comme représentant légal devant le fisc espagnol.
- Audit de la Convention FiscaleAnalyse de la convention France-Espagne (1995) pour déterminer le lieu d'imposition des revenus et des plus-values.
- Signature de l'EscrituraLe gérant signe l'acte authentique au nom de la SCI devant le notaire espagnol.
L'avis de l'expert : "La SCI est un excellent outil de transmission familiale (donner des parts est plus simple que diviser une villa en 4), mais c'est un mauvais outil de défiscalisation immédiate. En Espagne, la simplicité administrative est souvent préférable sauf si votre patrimoine dépasse 1,5 million d'euros."
Questions Fréquentes sur Acheter en Espagne avec une SCI : Avantages et Pièges
Une SCI française peut-elle acheter un bien en Espagne ?
Quel est l'avantage fiscal de la SCI en Espagne ?
La SCI protège-t-elle de l'impôt sur la fortune espagnol ?
Témoignages : Investir en SCI en Espagne
"Nous voulions acheter via notre SCI familiale. L'avocat nous a évité une double imposition sur les revenus locatifs en nous expliquant la convention fiscale. Un conseil en or."
"Le cabinet a géré l'obtention du NIE pour ma SCI et pour moi-même. Indispensable pour signer chez le notaire à Barcelone sans encombre."
"Investissement professionnel via une SCI de gestion. L'audit juridique du montage a permis de sécuriser la déduction de la TVA espagnole (IVA)."
"Succession anticipée via SCI. L'avocat a parfaitement articulé le droit civil français et les impôts sur les successions en Espagne. Très pro."
"On nous avait dit que la SCI était impossible en Espagne. Grâce à ce cabinet, nous avons pu prouver la personnalité juridique de la SCI au notaire espagnol."
"Analyse fiscale chirurgicale sur l'IFI. L'avocat a calculé notre exposition réelle avant l'achat. Pas de mauvaises surprises avec l'Hacienda."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
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