NIE ou NIF pour un achat immobilier : La réponse définitive
Dernière mise à jour : 20/02/2026 | Immobilier & Fiscal
Il existe une grande confusion sur internet concernant les identifiants fiscaux. Soyons clairs : si vous êtes un particulier, vous n'avez pas besoin d'un NIF. Votre NIE suffit. Si vous êtes une société, c'est l'inverse.
La règle d'or à retenir :
- ✅ Vous êtes un Particulier (Personne Physique) :
Votre NIE (Numéro d'Étranger) = Votre NIF (Numéro Fiscal).
Vous n'avez aucun nouveau document à demander. - ✅ Vous êtes une Société (Personne Morale) :
Votre société n'a pas de NIE. Elle doit demander un NIF spécifique pour l'Espagne.
C'est une démarche obligatoire pour les SCI ou sociétés commerciales.
Tableau de Vérité : De quoi avez-vous besoin ?
| Qui achète ? | Document requis | Ce qu'il faut faire |
|---|---|---|
| Moi (Particulier) | Mon NIE | Vérifier qu'il est enregistré aux impôts (Modelo 030). |
| Ma Société (SCI, SAS...) | Un NIF Société | Créer un numéro fiscal espagnol pour l'entité. |
1. Vous êtes un Particulier : Le NIE est votre NIF
Ne cherchez pas à obtenir une carte "NIF". Elle n'existe pas pour les particuliers. La loi espagnole est claire : le Numéro d'Identification d'Étranger (NIE) sert à toutes les relations avec l'administration, y compris fiscale.
- Sur votre déclaration d'impôt, case "NIF" -> Mettez votre NIE.
- Chez le notaire, case "Identification Fiscale" -> C'est votre NIE.
2. Vous êtes une Société : Il faut créer un NIF
Une entité juridique (SCI française, SRL belge, SA suisse...) n'a pas d'existence légale en Espagne par défaut. Elle ne peut donc pas signer d'acte authentique.
Il faut impérativement demander à l'Agencia Tributaria un NIF provisoire ou définitif (commençant par N ou W). C'est la seule situation où l'on "crée" un NIF pour un étranger.
3. Le détail technique : L'enregistrement (Modelo 030)
C'est ici que naît la confusion. Même si vous avez votre NIE (délivré par la Police), il est possible que vous soyez "inconnu" des services fiscaux (Hacienda).
Avant d'acheter, votre avocat ou votre gestor doit simplement s'assurer que votre NIE est bien référencé dans le Censo de Obligados Tributarios. Si ce n'est pas le cas, il procède à une inscription via le formulaire 030. C'est une formalité, pas une demande de nouveau document.
La procédure fiscale avant l'achat
- Cas du ParticulierUtilisation du NIE existant. Vérification simple que le numéro est bien actif sur le portail de l'Agencia Tributaria.
- Cas de la SociétéDépôt d'un dossier complet (Statuts traduits, Kbis) pour obtenir un numéro NIF espagnol pour l'entreprise.
- Représentation FiscaleDésignation d'une adresse de notification en Espagne pour recevoir les courriers de l'administration.
Questions Fréquentes sur NIE et NIF : Distinguer le cas des Particuliers et des Sociétés
J'achète en tant que particulier, ai-je besoin d'un NIF ?
Pourquoi mon notaire dit-il que mon NIE n'est pas valide fiscalement ?
Dans quel cas un NIF distinct est-il obligatoire ?
Une société étrangère peut-elle acheter avec le numéro de TVA intracommunautaire ?
Retours d'expérience
"Merci d'avoir clarifié ! Je lisais partout qu'il me fallait un NIF. L'avocat m'a confirmé que mon NIE suffisait, il a juste fallu l'enregistrer aux impôts."
"Pour notre SCI, c'était différent. Le cabinet a dû demander un NIF spécifique commençant par N pour que la société puisse acheter."
"Efficace. Mon NIE était 'dormant' fiscalement. En 24h, l'avocat a fait le nécessaire pour que je puisse régler l'ITP."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
CONSULTER TOUS NOS AVIS GOOGLE →Besoin d'aide pour vos démarches fiscales (Particulier ou Société) ?
Nos partenaires avocats sur l'Espagne et francophones vous répondent sous 24h pour sécuriser votre achat.