Comment acheter en Espagne en tant que Français : Guide Juridique 2026
Expertise Immobilier International | Mis à jour le : 20/02/2026
En résumé : Les 5 plus grands pièges immobiliers en Espagne en 2026
- L'Urbanisme : Acheter une maison avec une piscine ou une extension illégale non inscrite au Registre.
- Les Dettes : Hériter des impôts fonciers (IBI) et charges de copropriété impayés du vendeur.
- Le Contrat d'Arras : Signer un compromis (arras) sans clauses suspensives protégeant votre dépôt de 10%.
- La Fiscalité : Ignorer la "Valeur de Référence (Valor de Referencia)" qui peut déclencher un redressement fiscal après l'achat.
- La Loi Littoral : Acheter en bord de mer une propriété qui appartient en réalité au domaine public.
L'accompagnement par un avocat indépendant est la seule garantie pour détecter ces risques avant tout versement de fonds.
1. France vs Espagne : Le choc des systèmes juridiques
Si vous souhaitez acheter en Espagne en tant que Français, le principal danger pour un acheteur francophone est de transposer le modèle de la Loi Hoguet au marché espagnol. Voici une comparaison précise des responsabilités :
| Fonction | En France | En Espagne |
|---|---|---|
| Notaire | Garant de la sécurité juridique totale. | Officier de forme (ne vérifie pas le fond). |
| Audit des dettes | Inclus et automatique. | À la charge de l'avocat (Due Diligence). |
| Protection | Loi Hoguet / Service Public. | Principe de Caveat Emptor. |
2. Les 3 Lois cruciales à vérifier en 2026
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
En vertu de l'Art. 9.1.e de la LPH, vous pourriez devenir solidaire des dettes de l'ancien propriétaire. L'audit de nos avocats vérifie systématiquement l'absence de charges auprès de la copropriété.
La Ley de Costas (Loi Littoral)
Si vous achetez sur la côte, la vérification du domaine public maritime est vitale. Un bien en zone de servitude peut voir ses droits de rénovation annulés.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Pour le neuf, l'avocat contrôle l'assurance décennale (Seguro Decenal) imposée par la LOE pour protéger votre structure.
3. Fiscalité Chirurgicale : Le Valor de Referencia
Depuis la Loi 11/2021, l'ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) est calculé sur le Valor de Referencia du Cadastre.
Jurisprudence IBI : Selon la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, Ils exigent que l'IBI soit réparti au prorata entre vendeur et acheteur le jour de la signature.
Le conseil de nos avocats partenaires : "Ne signez jamais d'Arras (Art. 1454 du Code Civil) sans audit préalable de la Nota Simple. En Espagne, l'acompte est perdu si un vice juridique non bloquant est découvert a posteriori."
Protocole de sécurisation d'un achat en Espagne
- Vérification de la Nota Simple InformativaAnalyse des charges, hypothèques et servitudes inscrites au Registre de la Propriété.
- Contrôle de conformité LOEVérification des assurances décennales obligatoires selon la Ley de Ordenación de la Edification.
- Audit Ley de Propiedad HorizontalCertification de l'absence de dettes auprès de la communauté de copropriétaires (Art. 9.1.e).
Questions Fréquentes sur Comment acheter en Espagne en tant que Français
Quelle est la différence entre le notaire français et espagnol ?
Comment éviter les redressements d'ITP en 2026 ?
Combien coûte un avocat pour un achat immobilier en Espagne ?
L'accompagnement juridique est-il rentable lors d'un achat ?
Ils ont sécurisé leur achat avec un avocat
"Je ne comprenais pas pourquoi mon notaire ne s'occupait pas de l'urbanisme comme en France. L'avocat a sauvé mon achat en détectant une piscine non déclarée."
"Le passage de la Loi Hoguet au système espagnol est un choc. L'audit sur les charges de copropriété (Art 9.1.e) nous a évité 4000€ de dettes cachées."
"Grâce à l'expertise juridique, j'ai compris que les Arras ne sont pas un compromis à la française. Sécurisation totale de mes fonds avant signature."
"Nous étions perdus avec le 'Valor de Referencia'. L'avocat a calculé l'impôt exact, nous évitant un redressement fiscal certain après l'achat. Un service indispensable."
"Acheter en bord de mer me faisait peur à cause de la Loi Littoral. L'audit du Deslinde m'a rassuré sur la conformité de l'appartement. Très pro !"
"En Espagne, le notaire ne vérifie pas si le vendeur a payé ses impôts fonciers. L'avocat a trouvé 5 ans d'IBI impayés. Somme déduite du prix final chez le notaire !"
"La vérification de la Licence de Première Occupation a été le point clé. Sans cela, impossible d'ouvrir les compteurs d'eau. Merci pour votre vigilance."
"Je pensais que l'agent immobilier gérait tout, mais son rôle s'arrête à la vente. Seul l'avocat indépendant a défendu mes intérêts face au promoteur."
Note moyenne : 4.9/5 sur Google
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